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亞太不動產新聞部
北市蛋黃五區、林三淡 房產賣壓最明顯
2015-05-10 15:35:43 經濟日報 記者郭及天/台北報導
台北市房屋賣壓呈極端化現象,以各大房仲網站待售房屋量體占住宅存量比率觀察大台北各區房屋賣壓,台北市以大安、信義、中正、中山與松山蛋黃五區及內湖、南港賣壓較大,新北市則以外圍重劃區「林三淡」(林口、三峽、淡水)和汐止賣壓較重。相較之下,台北市蛋白區及新北核心區,成屋供需相對穩定。


圖/經濟日報提供
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房地產業者表示,觀察591、信義房屋官網、永慶房仲網三個流量最大的房地產網站刊登待售物件數量,雖有重複刊登、部分案件重疊、各房仲業經營版圖的差異,但仍可大致推估大台北各行政區待售房屋供給規模。

台北市蛋黃五區及港湖地區房屋賣壓明顯較蛋白區重,業者認為,政府近年一連串限貸、提高如囤房稅、豪宅稅等持有稅措施,都明顯鎖定高價屋、高所得族群,加上金字塔頂端豪宅產品交易陷入低迷,台北市區房屋賣壓大過郊區。

新北市因外圍重劃區供給量體大,加上過去幾年投資客比例高、預售期間換手頻繁,如今房市買盤僅剩自用剛性需求支撐,不少外圍區段房屋面臨接手力道弱、求售無門困境。

相較下,板橋及雙和等新北核心區則是待售房屋量體占住宅存量最低的行政區。
2015-05-13 16:36:58

亞太不動產新聞部
同業應戰 建案降價搶市
2015-05-05 07:34:12 經濟日報 記者陳美玲/台北報導
面對興富發「低自備款」策略搶市,已有建商跟風搶進,如林口地區,另外也有建商開始降價應戰房市變革,如青埔重劃區,桃園市蘆竹大竹重劃區,都有降價個案搶市。

興富發總經理范華軍表示,這幾年經過配股配息、加上大案資金回收推升獲利衝高,以及減資,讓公司現金部位大幅提高,不僅可以祭出「低自備款」策略,更將瞄準中國大陸市場,計畫砸百億元內的資金收購收益型不動產,在房市轉型期逆風操作。

據悉,興富發「低自備款」策略已引起同業高度關注,其中林口地區已有建商跟進推出。另外也有不少同業開始降價,近期預售、新成屋降價個案至少增加一成以上,如台北市「信義A+」、「台大菁硯」、「上群信義」,新北市的「蒲陽.文萃」、「昇陽寓見」以及桃園市的「幸福公園2」等,另外像是青埔重劃區、蘆竹大竹重劃區等,都有降價個案搶市。

除了部分新案開始降價外,年推案量破千億元的寶佳機構,目前旗下新推案普遍價格都有配合調整。以台北市來說,首善之區大安、信義兩區均有降價個案。
2015-05-13 16:34:16

亞太不動產新聞部
興富發10%頭款交屋 帶旺買氣
2015-05-05 07:35:50 經濟日報 記者陳美玲/台北報導

圖/經濟日報提供
分享房市進入轉折期,不過滿手現金的興富發卻在此時「逆風操作」;興富發董座鄭志隆昨(4)日表示,北中南祭出的「一成低自備交屋」和「成屋預售化銷售」策略奏效,已推升每個案子成交增加一至二成。
房市買氣沉悶,興富發4月中下旬開始啟動優惠購屋策略,北中南不論預售屋或成屋銷售,打出「一成低自備款交屋」。興富發總經理范華軍指出,優惠購屋策略帶動每個案場來人增加五成,成交率提高一至二成,顯示降低購屋門檻,有助中小企業者及首購客等自住買盤回籠。

鄭志隆說,以往只有預售購屋較易享有低自備、彈性付款方式,不過此次興富發把「成屋預售化銷售」,不論預售或成屋等正在銷售中的案件,均只需一成自備款,並在交屋後三、五年間,以分期「零利率」方式繳付另外一成款項,並搭配銀行六至八成不等貸款購屋,大幅降低客戶購屋門檻。

興富發的大動作,已有林口地區其他建商跟進,業者認為,預期類似操作手法會引起包括三峽、淡水等高推案量地區持續跟進。

值得注意的是,興富發除了祭出優惠分期付款策略外,另外給予滿手現金的購屋客戶享有「購屋特別價」。只要客戶自備款可提高至四至五成以上,興富發可將自身分期零利率的利息,折還給客戶

鄭志隆舉例,以一戶總價3,000萬元房子來說,需自備二成、600萬元,若客戶自備款可拉高至四至五成,以交屋三年利息來算,第一年用200萬元、第二年400萬元、第三年600萬元等不同金額計算出的利息,初估約70萬至80萬元折還給客戶。

鄭志隆強調,今年興富發預計交屋大案,如台北時代廣場(已售近五成,年底交屋)、華人匯、台南成大城、台中時代廣場等,全年完工金額約600萬至700億元,若加計北中南餘屋量約200億至300億元可順利去化,全年完工量上看1,000億元,祭出優惠付款方式,是希望藉優惠策略刺激客戶購屋,提高今年完工新案認列金額。鄭志隆說,目前興富發並不缺銷售成屋案來償還銀還借款,主因公司經過這一波減資、近幾年來獲利大幅提高,以及配股配息入帳下,現金部位大幅提高,並可在不少建商限量推案,甚至不推案的情況下,逆風操作,並加碼進軍中國大陸收益型不動產,就是因為公司現階段滿手銀彈,可趁房市氛圍轉向時,大舉擴展業務。
2015-05-13 16:32:56

亞太不動產新聞部
015年5月12日 上午5:50 中國時報【吳泓勳╱台北報導】

房地合一草案遭批評稅率太低,據瞭解,行政院有意上調17%的基本稅率,財政部長張盛和昨坦言財政部17%稅率已是底線,如果政院要調整,「稅率當然是向上調升」。消息傳出,不動產業者指出,房市已被送進冷凍庫,若房地合一稅率提高,對房市衝擊相當大。

房地合一草案送入行政院多時,由於財政部版寬鬆遭批評,外傳行政院將上調17%的基本稅率,並延長日出條款回溯年限、檢討自用住宅免稅門檻等。政務委員杜紫軍近期也要求財政部再做一次新舊制評估報告送入,顯示對草案內容調整,行政院不是沒想法,又以調高稅率聲浪最高。

立委盧秀燕昨在財委會質詢時表示,外界認為財政部版房地合一稅,對房價沒有抑制效果,行政院聽說將再下重手,包括稅率、日出回溯時間以及免稅門檻等,都可能調整趨嚴。立委賴士葆也詢問,是否會將免稅門檻從總價4000萬以下改成用獲利當標準,100萬元以下免課。

面對稅率可能再趨嚴,雖有不動產業者認為會衝擊房市,讓已進入冷凍庫的市場,交易更加趨緩;但也有房仲業者認為,從張盛和說出17%是底線後,業界已有上調心理準備,希望草案快點確定,除加速讓奢侈稅這種用總價課稅的不合理稅制退場外,市場不確定性早點結束,讓有意買賣房的民眾也好判斷交易時機。

此外,國內房市出現拋售潮,外界關切是否壓抑房價政策已見成效?張盛和指出,這不是壓抑房價,從半年、1年多前就說過,房價已到高點,現在完全是一個經濟循環,漲到沒人買得起時,房價一定就會下滑。

根據財政部版本,將房地合一稅率按持有期間分為4級,未滿1年課徵35%;1年以上未滿2年課30%;2年以上未滿10年課17%,如果持有超過10年則減到12%。另外對自用住宅部分,採售價4000萬元以下免稅,並訂定日出條款,將新制實施日設在2016年1月1日。
2015-05-13 16:28:40

亞太不動產新聞部
南和興產 傳800億賣港商
2015年5月12日 上午4:02 聯合新聞網 作者: 記者林政鋒╱高雄報導

高雄大地主、前市長陳啟川創建的南和興產公司易主,去年12月間港商亞太置地以800餘億元購得58%股權,陳氏家族核心產業旁落,政商世家光環快速消褪,港都經濟板塊大位移。

亞太置地執行副總裁雷凱德(Richard Jay Reitknecht)接替陳田柏為南和興產新董事長後,陸續出脫南和興產持有的彰銀、一銀、 台泥、中國化學、中國製藥與三商美邦等股權,進帳約25億至30億元,後續可能有大面積土地出售動作,備受市場矚目。

市場人士指出,南和興產董事會有九席董事,主要股權原為陳啟川的五位太太及八名子女持有,但其他四房因不滿三房長期享受土地租賃利益,去年12月26日將所屬合計58%股權賣給亞太置地;市場指稱,交易金額逾800億元,創下最大單一資產移轉案例,但買賣雙方都不願證實。

股權交割後,亞太置地擁南和興產五席董事,陳家三房以42%持股,僅得四席;南和興產一夕變天,是創立65年來首次由非陳氏家族成員擔任董事長。

資深建商說,南和興產坐擁高達42公頃(約12.7萬坪)土地,逾半數位於市中心精華區,總市值初估高達1,400餘億元;持有建地面積超越台北宏泰、聯邦及國泰建設等集團,是台灣最大民間地主。

陳家土地長年只租不賣,是高雄重要商業用地供應者,包括生意最好的寒軒和平飯店、特力屋、環球影城等,都向陳家租地,南和興產堪稱全台最大的資產管理公司。

亞太置地台灣分公司昨天以主管都在開會為由,表示無法回應;陳家大房代表、高醫董事長陳田植辦公室不願發表意見。

資深建商說,陳家毫不戀惜將南和興產主控權授與外商,到底是純粹家族恩怨,還是有地價逢高出脫之意,值得深入觀察;若是後者,恐對高雄房地產雪上加霜。

一位與陳家熟稔的公司主管指出,南和興產龐大的土地資源,是支撐家族政商勢力的基石,如今南和興產易手並且開始處分,陳家在南台灣的光環將快速褪色,可以預期新興政商勢力將取而代之。
2015-05-13 16:24:32

亞太不動產新聞部
誠品買松菸 國內旅館買家三成是壽險
2015-05-11 10:54:04 經濟日報 記者葉憶如╱即時報導

誠品生活今宣布大手筆吃下台北文創文創大樓的商場和旅館部份BOT產權。

據了解,為搶攻陸客與日韓逐年成長的台灣觀光財,國內不少壽險集團與營建業者紛紛搶吃大餅,除了近年來大力攻進的國泰、富邦二大集團外,據不動產業者表示,國內上市櫃公司包括潤泰、皇翔、遠雄、力麒和京城建設,也紛紛投入商旅經營,或投資者以收購現有建物、舊商辦大樓,以改建、拉皮的方式進行,甚至是業者將現有資產改做飯店規畫。

信義全球資產表示,台灣終於能大賺觀光財,各方人馬都想方設法想吃到這塊大餅。觀察買方背景,則以壽險業比例最高(29.4%),其次投資、開發公司同列第二 (23.5%),飯店業者則居第三 (11.8%)。

國泰金融集團旗下建設公司2012年成立國泰商旅COZZI和逸,核心業務涵蓋飯店籌建、經營管理及飯店品牌發展,的據點,包括2013年7月台北民生館、10月台北忠孝館、2014年2 月台南西門館,及將於2015年6月開幕的高雄中山館。

富邦集團旗下不動產事業於2014年宣布成立富邦旅館管理顧問,並交由二董蔡明興大公子蔡承儒任董事,除將創立自有品牌飯店之外,並將運用盟策略與國知名飯店品牌簽定委託管理,擴展不同市場區塊的餐旅版圖,善用富邦集團底下不動產資源,估今年內在台北開業。台灣人壽(2833)董事長許舒博日前也說,公司積極尋求中小型飯店投資機會,但好的標的不太容易找。

信義資產表示,近幾年大型商用不動產中,旅館交易情況,歸納出幾項交易趨勢,旅館買家心中首選仍是北市、北市新興交易熱點轉往內湖、松山區,10億以下交易仍是主流。最後,追求長期穩定收益壽險買家,戰利品全在北市;而旅遊業者則進行飯店收購、執行一條龍策略。
2015-05-13 16:17:59

亞太不動產新聞部
搶觀光財 北市飯店交易夯
2015年05月12日 蘋果日報【鄭婷方╱台北報導】

搶賺觀光財!中國大陸、日、韓觀光人數攀升,各界業者陸續投入商旅經營,以收購現有建物、舊商辦大樓改建拉皮,或將現有資產改裝為飯店等模式操作,近3年來北市整棟飯店交易最熱,並以10億元左右物件成主流。

信義全球資產彙整近幾年大型商用不動產的旅館交易情況,結果顯示,北市整棟飯店是最夯投資產品,信義全球資產管理公司經理王維宏表示,總價10億元以下的物件是交易主流,像是去年洛碁飯店集團買下的喬美旅店,總價約6.48億元、2013年展宜建築開發以總價4.72億元購得佳利大飯店,都是案例。商旅的新興交易熱點,則由中山區、中正區,漸轉往內湖、松山區。

第一太平戴維斯資深經理丁玟甄分析,內湖現有的旅館少,內科商務客需求愈來愈高,但因住宅區為主,可作為商旅的標的供給較有限。

松山區有松山機場可加分,加上捷運松山線開通,中小型商旅可作商務客、自由行客,只是該區辦公需求也高,尋找標的的競爭對手還包含辦公室需求方。

商旅業者與大樓合作

以目前商旅市場來看,因北市整棟大樓的房價門檻高,丁玟甄表示,常見商旅業者和大樓業者合作,一方收租、一方營運,採此模式經營,商旅業者可保留較多的現金流,大樓業也有長期收益,創造雙贏,近期汪小菲向龍巖集團承租敦北大樓,未來規劃精品旅店,就是循此模式。

具租金收益增值空間

王維宏補充,產權單純的整棟建物,在台北市相對稀有,不但長期具租金收益,未來也有增值空間期待,進可攻退可守。

國泰建設(2501)跨界轉投資的國泰商旅,目前在北市有3家飯店,國泰商旅飯店營業策略長王明縈表示,挑選地點首重交通便利,且國泰可自地興建飯店,尋找標的阻礙相對少。

力麒建設(5512)同樣在北市轉投資商旅,包括「力麗哲園商旅-台北」及4月正式營運的久居棧,力麒建設董事長郭淑珍表示,哲園的台北分館業績穩定成長中,不排除持續在北市開分館,而位於延平北路跟民權西路口的久居棧,房間數量約50間,以背包客旅館模式經營,住房率已達8~9成,有助於挹注營收。
2015-05-13 16:12:19

亞太不動產新聞部
國泰購物城 炒熱青埔房價

歷經2次環境影響評估審查作業,占地21公頃,總投資200億的國泰名品購物城,已於7
月24日由桃園縣環保局公告通過環評,即日起可進行開發興建 工程,消息一出,不但填補
青埔地區生活機能不足的遺缺,更讓沉寂已久的區域房市露出一絲曙光,但專家認為,選舉
後房市才有可能好轉。

在中央政府接2連3祭出抑制房價炒作的政策面驅使下,桃園房市也出現價格鬆動,成交量
下滑趨勢,讓房市10年好光景,在政府的有效作為之下出現轉捩點,不僅投資客紛紛拋售,
購屋自住的民眾也擺出觀望之姿。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示,桃園地區7月平均房價16萬元、房價月減幅4.7 %,交易量
月減幅5.1 %;新竹地區平均房價18.2萬元、房價月減幅2.1%,交易量月減幅7.4%。價格修
正主要是市場出現低單價、低總價現象。

以目前市場來說,500至800萬的購屋民眾增加,1000至1500萬元的購屋民眾則觀望居多,
原因除中央將桃園房市列為限貸區,讓不少資金有限的年輕人不得不挑選低價產品,再者則
是投資客被財政部的實價課稅政策嚇到,擔心稅負太重而收手。

「會被列管制區就是因為區域有更好的發展」,江怡慧認為,中央銀行於6月發布擴大房市
管制區,但首購族反而偏好集中蘆竹市、八德市以及桃園市,雖然桃園地區因打房因素造成
觀望者變多、拉長購屋猶豫期,但管制區域卻相對抗跌保值。

據台灣房屋資料,近年青埔地區土地及建案飆漲幅度驚人,商業區土地從100年的每坪均價
55萬,漲到103年的每坪150萬,住宅區土地也從每坪35萬漲到65萬,透天別墅17萬漲到
26萬,電梯大樓20萬漲到32萬。

台灣房屋青埔國際營運中心副總彭成貴表示,青埔投資或置產,看的都是未來性,如今國泰
名品購物城環評通過,代表青埔的生活機能已經開始啟動,雖然開發案還分商場、飯店、商
辦及待評估4階段,但至少會讓觀望的民眾更有信心。

嘉暘開發不動產經營團隊表示,高鐵青埔地區蛋黃區房市仍維持在先前價位,不受打房政策
影響,蛋白區則落入有行無市的不穩定層面,讓房市從去年底至今跌幅3成左右。

團隊認為,青埔長期被視台灣未來發展的重點區域,吸引很多投資客進駐,但發展一再延宕
,增加不確定的心理因素,懂得投資的人,現在流行一句話「只相 信自己的眼睛、不相信自
己的耳朵」,就怕國泰名品購物城喊著要蓋,最後卻無疾而終。不過以目前股市的熱度,加上
選舉逼近,預計房市還是會在選舉前後出現好 轉現象。
中時電子報 – 2014年8月28日
2014-09-03 18:07:17

亞太不動產新聞部
問:本人土地分別於100年1月2日取得持分1/3、102年5月1日取得持分2/3,如現
在要出售持分1/5,需不需要課徵特銷稅?

答:特種貨物土地或房屋,持有期間在二年以內才有課徵特銷稅的問題,分次取得土地後
分次出售,其持有期間計算原則:(1)能確認出 售之持分土地係在何時取得者,應按各
該取得日計算至訂定銷售契約日。(2)確認出售持分土地取得時點有困難者,應按各次
取得之比例認定。本案,林君如能證 明本次出售的1/5係在何時取得(例如能提示分別
取得時及移轉後有效且面積相當之分管契約),應以取得時至訂定銷售契約止認定持有期
間,反之,若確認移轉 持分何時取得有困難時,則應按各次取得之比例認定持有期間,
即本次出售之持分1/5中之2/3持有期間未滿二年應課徵特銷稅。
【2014/08/15 經濟日報】
2014-09-03 18:02:58

亞太不動產新聞部
洛基飯店砸6.48億 買下喬美旅店

洛基飯店集團日前以6.48億元、相當於每建坪67萬元價格,吃下台北市八德路四段監理
所對面的「喬美旅店」整棟大樓,為沈寂的第3季商用不動產市場,增添新動能。

洛基飯店連鎖飯店集團,迄今已經陸續展店12據點,佔據台北市許多重點的路口,財力
雄厚。在國際觀光客來台旅遊上看900萬人次、觀光飯店財源滾滾之際,堪稱市場上最出
奇不意的黑馬型買家。
根據內政部實價登錄揭露的成交資料顯示,洛基集團是在7月取得地上7層樓的「喬美旅
店」整棟大樓的產權,總價約6.48億元,總建坪約966.4坪,停車位約22個,換算每建坪
成交價格為67.04萬元。

據悉,洛基集團為旅遊界A咖三普旅行社董事長謝憲治擁有,東南旅行社也有出資,在旅
遊界走上中下游一條龍的服務,口袋深厚。近幾年積極擴張連鎖飯店據點,幾乎都自購不
動產,少數則獲利了結、落袋為安,像位於建國北路1段的洛基飯店,去年底也易主、再
售後租回繼續營運。

美商世邦魏理仕投資總監陳俊逸表示,據了解洛基飯店集團近幾年陸續收購不少整棟不動
產,飯店旅館為租金報酬率優於一般辦公大樓的產品類型,但地段、經營團隊、經營者財
務結構等,都扮演相當重要的角色,因此市場上待售的整棟飯店,也為數不少。
中時電子報 – 2014年8月26日
2014-09-03 18:02:07

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